Lezione 4 – L’amministratore di condominio

Obiettivo della lezione: aiutare i condomini a comprendere il ruolo dell’amministratore, conoscere i suoi compiti e le sue responsabilità e capire quali decisioni spettano a lui e quali invece devono essere prese dall’assemblea condominiale.

Ora non perdetevi questa storia! Leggerla ne vale davvero la pena!! Una piccola storia condominiale: dal cancello di casa al sapone del bagno

Immaginate una scena molto semplice. Una scena quotidiana. Una scena che accade migliaia di volte ogni giorno in qualunque condominio.

State tornando a casa.

È sera.Magari piove leggermente. Magari avete fatto la spesa.Magari avete avuto una giornata lunga e volete solo una cosa: entrare in casa.

Arrivate davanti al cancello del condominio.

Premete il pulsante del telecomando.

Il cancello scorre silenziosamente e si apre. Nessuno si ferma a pensare troppo a questo momento. Eppure è già successo qualcosa di importante.

Il cancello funziona. l motore gira bene . Il telecomando comunica con la centralina.

Entrate con l’auto e iniziate a scendere lungo la rampa del garage.

La rampa è liscia. Non c’è una buca nel mezzo che potrebbe trasformare il ritorno a casa in un piccolo percorso a ostacoli.

Scendete lentamente. Le luci della rampa si accendono.

Non perché qualcuno vi stia aspettando con un interruttore in mano, ma perché il sensore di movimento funziona perfettamente.

La luce vi accompagna fino al piano interrato.

Arrivate davanti alla serranda del garage.

Premete di nuovo il telecomando.

La serranda si apre con quel rumore metallico molto familiare a tutti i condomini. Le guide scorrono bene, il motore gira senza sforzo.

Entrate nel garage.

Le luci del corridoio del piano interrato si accendono automaticamente. Non siete al buio. Non dovete cercare un interruttore con la torcia del telefono.

Guidate lentamente fino al vostro posto auto.

Parcheggiate.

Scendete dall’auto e chiudete la portiera.

L’eco del garage amplifica il suono, come sempre.

Vi avviate verso la porta che collega il garage con il vano scale.

Inserite la chiave nella serratura.

La serratura gira senza resistenza.

La porta si apre.

Entrate nel corridoio.

Le luci delle scale si accendono.

Le scale sono pulite. Non c’è polvere, non ci sono foglie portate dal vento, non c’è sabbia accumulata sui gradini.

Salite qualche gradino e arrivate davanti all’ascensore.

Il pulsante è illuminato.

Premete.

L’ascensore arriva con quel piccolo “ding” che tutti conoscono.

Le porte si aprono.

Entrate.

Premete il vostro piano.

Le porte si chiudono. L’ascensore parte e sale senza sobbalzi.

Arrivate al vostro piano.

Le porte si aprono.

Il pianerottolo è illuminato.

Davanti a voi c’è la vostra porta di casa.

Inserite la chiave nella serratura.

La porta si apre.

Entrate.

Le luci di casa funzionano. Premete l’interruttore e la stanza si illumina.

Appoggiate le chiavi. Magari lasciate la borsa o la giacca.

Poi fate una cosa molto naturale.

Andate in bagno.

Aprite il rubinetto.

L’acqua scorre regolarmente.

Non un filo sottile…non un colpo d’aria…ma un flusso normale, come dovrebbe essere.

Vi sciacquate le mani.

E a quel punto fate un gesto automatico.

Allungate la mano e prendete il sapone.

Ecco.

Quel sapone è il primo oggetto, in tutto questo percorso, che non ha alcun legame con la complessa macchina che rende possibile la vita di un condominio.

Il cancello che si apre. La rampa senza buche.Le luci automatiche. La serranda del garage.Le luci del corridoio. La serratura funzionante.Le scale pulite.L’ascensore che arriva.L’illuminazione del pianerottolo. La corrente che arriva fino al vostro appartamento.L’acqua che esce dal rubinetto.

Tutto questo accade perché qualcuno, dietro le quinte, si occupa continuamente della manutenzione, dei controlli, dei pagamenti delle forniture, dei contratti con le ditte, delle verifiche tecniche e della gestione di tutte queste parti della casa comune.

Ora proviamo a rifare lo stesso percorso… ma guardandolo con occhi diversi.

Il cancello si apre perché esiste un impianto automatico che deve essere mantenuto, controllato e riparato quando serve.

La rampa è in buono stato perché qualcuno si occupa di far intervenire le ditte quando il cemento si rompe o quando l’asfalto si deteriora.

Le luci della rampa funzionano perché esiste un impianto elettrico condominiale che deve essere alimentato, controllato e mantenuto.

La serranda del garage si apre perché i sistemi automatici devono essere verificati periodicamente e mantenuti in sicurezza.

Le luci del garage funzionano perché qualcuno paga le bollette dell’elettricità e si occupa della manutenzione dei sensori.

La porta delle scale funziona perché le serrature vengono sostituite quando si usurano.

Le scale sono pulite perché esiste un servizio di pulizia organizzato.

L’ascensore arriva perché c’è una manutenzione obbligatoria e controlli tecnici periodici.

Il pianerottolo è illuminato perché l’impianto delle parti comuni è funzionante.

La corrente arriva nel vostro appartamento perché esiste una rete elettrica che parte dall’impianto condominiale.

L’acqua esce dal rubinetto perché esiste una rete idrica che attraversa l’edificio e qualcuno si occupa delle forniture e delle bollette.

E poi, finalmente, arrivate al lavandino.

Vi sciacquate le mani.

Prendete il sapone.

Ecco.

Quello sì.

Quello è davvero solo vostro.

È l’unica cosa, in tutta questa piccola storia quotidiana, che non dipende in alcun modo dalla gestione del condominio.

Tutto il resto — spesso senza che ce ne accorgiamo — funziona perché esiste una gestione continua e organizzata della casa comune. Esiste perchè una persona, il vostro Amministratore di condominio, si preoccupa ogni giorno che ogni servizio si ben funzionante e nel caso interviene sistematicamente per assicurare a ciascuno di voi.... di raggiungere il proprio sapone!

Ed è proprio questo il senso della gestione condominiale: fare in modo che tutte queste piccole cose, ogni giorno, funzionino senza che nessuno debba pensarci troppo.

Tranne il sapone.

A quello, per fortuna, dovete pensarci solo voi.

Signore e signori del condominio, oggi parliamo di una figura che, nelle riunioni condominiali, suscita sempre reazioni molto interessanti.

Sto parlando naturalmente dell’amministratore di condominio.

Quando si nomina l’amministratore, di solito succede questo.

Qualcuno dice:— “L’amministratore è bravissimo.”

Qualcun altro risponde:— “Mah… vediamo quando arrivano le spese.”

E qualcun altro ancora sospira e dice:— “Io con l’amministratore devo parlare…”

Insomma, l’amministratore è una figura molto importante nella vita del condominio, ma spesso è anche la meno compresa.

Allora partiamo dalla domanda più semplice.

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore è la persona incaricata dai condomini di gestire il condominio.

Non è il proprietario del palazzo. Non è il capo dei condomini. E non è neanche una specie di giudice delle discussioni tra vicini.

È, più semplicemente, il gestore della casa comune.

Pensate al condominio come a una piccola comunità.

Ci sono bollette da pagare. Lavori da organizzare Conti da tenere in ordine. Imprese da contattare. Assemblee da convocare.

Qualcuno deve occuparsi di tutto questo.

Ed è qui che entra in scena l’amministratore.

Vediamo quindi cosa fa concretamente.

Uno dei suoi compiti principali è eseguire le decisioni dell’assemblea.

Immaginiamo una tipica assemblea condominiale.

Dopo due ore di discussione, quattro interventi accesi e qualche pausa per respirare, l’assemblea decide:

— “Dobbiamo sistemare l’illuminazione delle scale.”

Da quel momento l’amministratore deve:

• chiedere preventivi

• scegliere l’impresa secondo quanto deciso dall’assemblea

• organizzare il lavoro

• controllare che tutto venga fatto correttamente.

Un altro compito molto importante riguarda la gestione dei soldi del condominio.

L’amministratore raccoglie le quote condominiali e paga le spese comuni.

E qui arriva uno dei momenti più famosi della vita condominiale: la presentazione del bilancio.

L’amministratore mostra i conti e dice:

— “Signori, questo è il rendiconto dell’anno.”

E subito qualcuno domanda:

— “Scusi, ma queste spese per la luce delle scale… sono aumentate?”

Un altro chiede:

— “E questa voce ‘manutenzione straordinaria’ cosa significa?”

E qualcuno, con grande sincerità, dice:

— “Io non ci sto capendo nulla.”

Fa parte del gioco.

Il bilancio serve proprio a spiegare come sono stati spesi i soldi del condominio.

Un altro compito dell’amministratore è curare la manutenzione delle parti comuni.

Se l’ascensore si blocca, se il cancello non funziona, se c’è una perdita d’acqua nelle parti comuni, l’amministratore deve intervenire e organizzare la riparazione.

In caso di situazioni urgenti, può anche decidere di intervenire subito senza aspettare l’assemblea.

Per esempio se c’è una perdita d’acqua importante o un problema di sicurezza.

Un’altra responsabilità dell’amministratore è conservare i documenti del condominio.

Il condominio ha molti documenti:

• verbali delle assemblee

• contratti con le imprese

• polizze assicurative

• certificazioni degli impianti

• contabilità.

Tutti questi documenti devono essere custoditi e devono essere consultabili dai condomini.

Ora affrontiamo una domanda molto frequente.

Quando è obbligatorio avere un amministratore?

La legge dice che l’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto.

Se i proprietari sono otto o meno, il condominio potrebbe anche gestirsi da solo.

Ma proviamo a immaginare questa scena.

Condominio con sei proprietari.

Bisogna pagare la luce delle scale, gestire l’ascensore, organizzare la manutenzione del tetto, raccogliere le quote, preparare il bilancio.

A un certo punto qualcuno dice:

— “Chi se ne occupa?”

Silenzio.

Poi qualcuno guarda un vicino e dice:

— “Perché non lo fai tu?”

E il vicino risponde:

— “Preferirei restare in buoni rapporti con tutti.”

Ed è per questo che molti condomini, anche piccoli, scelgono comunque un amministratore.

Vediamo ora come viene scelto.

L’amministratore viene nominato dall’assemblea dei condomini attraverso una votazione.

Il suo incarico dura normalmente un anno, ma si rinnova automaticamente se l’assemblea non decide di cambiarlo.

E se i condomini non sono soddisfatti?

Può succedere.

Magari ci sono problemi di gestione, oppure semplicemente i condomini vogliono cambiare.

In questo caso l’assemblea può revocare l’amministratore, cioè sostituirlo con un altro.

Anche questa scena è abbastanza tipica.

Assemblea condominiale.

Qualcuno dice:

— “Secondo me dovremmo cambiare amministratore.”

Qualcun altro risponde:

— “Va bene… ma prima troviamone uno migliore.”

Perché, diciamolo con sincerità, trovare un buon amministratore non è sempre facile.

Serve una persona organizzata, precisa, capace di gestire i conti, ma anche di affrontare le dinamiche tra i condomini.

Perché il condominio non è solo un edificio.

È soprattutto un gruppo di persone.

E gestire le persone, a volte, è molto più complicato che gestire il tetto o l’ascensore.

Per questo è importante che i condomini sappiano bene cosa può fare l’amministratore e cosa invece non rientra nei suoi poteri.

Le decisioni importanti spettano sempre all’assemblea dei condomini.

L’amministratore non è il capo del condominio.

È la persona incaricata di amministrare la casa comune per conto dei condomini.

Lezione precedente

Prossima lezione