Lezione 6 – Le maggioranze condominiali
- 7 mar
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Obiettivo della lezione: aiutare i condomini a comprendere come funzionano le maggioranze condominiali, come vengono calcolati i voti e quando una decisione dell’assemblea può essere considerata valida.
Signore e signori del condominio, oggi affrontiamo uno dei momenti più delicati — e a volte più divertenti — della vita condominiale.
Il momento del voto.
Perché fino a un certo punto dell’assemblea si discute.Si parla.Si commenta.
Qualcuno racconta episodi del 1997 per spiegare un problema della facciata.
Qualcun altro propone soluzioni molto creative.
Poi però arriva il momento in cui l’amministratore, o chi presiede la riunione, dice una frase che cambia tutto:
— “Bene… adesso dobbiamo votare.”
A quel punto nella sala succedono tre cose.
Qualcuno diventa improvvisamente molto attento.Qualcuno guarda il foglio dei millesimi.Qualcuno chiede sottovoce al vicino:
— “Ma noi siamo favorevoli o contrari?”
Ed è qui che entra in gioco il grande tema di oggi:
le maggioranze condominiali.
Perché nel condominio votare non è sempre così semplice come alzare la mano e contare chi è d’accordo.
Qui entrano in gioco due elementi fondamentali:
il numero delle persone
i millesimi di proprietà.
E già qui qualcuno potrebbe pensare:
— “Cominciamo bene…”
Partiamo dai famosi millesimi.
Ogni appartamento nel condominio possiede una quota delle parti comuni dell’edificio.
Questa quota viene espressa con un numero su mille.
Per esempio:
un appartamento piccolo potrebbe avere 60 millesimi
uno medio 100 millesimi
un attico molto grande magari 180 millesimi.
Se sommiamo tutte le quote del palazzo arriviamo sempre a 1000 millesimi.
È come se l’edificio fosse diviso in mille piccole parti.
E ogni proprietario possiede un certo numero di queste parti.
Ora immaginate una scena di assemblea.
L’argomento è: rifare l’illuminazione delle scale.
Qualcuno dice:
— “Io sono favorevole.”
Qualcun altro dice:
— “Io sono contrario.”
Ma non basta contare le persone.
Bisogna anche vedere quanti millesimi rappresentano.
Potrebbe succedere, per esempio, che tre persone votino contro ma abbiano pochi millesimi, mentre due persone votano a favore ma possiedono una quota molto più grande del palazzo.
E quindi il risultato cambia.
Ecco perché nelle assemblee spesso vedete qualcuno con la famosa tabella millesimale.
È una specie di “mappa del potere condominiale”.
Adesso vediamo le maggioranze.
Esistono due tipi principali.
La prima è la maggioranza semplice.
È quella più frequente nelle decisioni normali del condominio.
Significa che devono essere favorevoli:
la maggioranza delle persone presenti
e almeno metà dei millesimi rappresentati.
Facciamo un esempio semplice.
Se in assemblea ci sono 10 condomini presenti, almeno 6 devono votare a favore, e devono rappresentare almeno la metà dei millesimi presenti.
Poi esistono le maggioranze qualificate.
Queste servono per decisioni più importanti.
Per esempio:
lavori straordinari
innovazioni
interventi importanti sull’edificio.
In questi casi la legge richiede maggioranze più alte, perché si tratta di decisioni che incidono molto sulla vita e sulle spese del condominio.
Ora arriviamo a una scena molto tipica delle assemblee.
Dopo la votazione qualcuno chiede:
— “Scusate… ma è passata la proposta oppure no?”
E qualcuno risponde:
— “Aspettate… dobbiamo controllare i millesimi.”
E partono i calcoli.
— “Quanti millesimi ha il signor Rossi?”— “La signora Bianchi ha delega anche del vicino?”— “Il totale quanto fa?”
A volte sembra quasi una partita di matematica condominiale.
Ed è qui che possono nascere gli errori.
Gli errori più frequenti nelle votazioni sono proprio questi:
non contare correttamente i millesimi
non considerare le deleghe
votare su un argomento che non era nell’ordine del giorno
oppure calcolare male la maggioranza richiesta.
E quando succede questo, può accadere una cosa molto interessante.
La decisione può essere contestata.
Perché se una votazione non rispetta le regole delle maggioranze, la delibera può essere considerata non valida.
E qui si capisce perché è importante che i condomini conoscano almeno un po’ queste regole.
Non per diventare esperti di diritto condominiale.
Ma per capire quando una decisione è stata presa correttamente.
E per evitare una delle frasi più famose della vita condominiale.
Quella che si sente spesso qualche giorno dopo l’assemblea:
— “Ma quella decisione… era valida davvero?”
Conoscere le maggioranze serve proprio a evitare questi dubbi.
E soprattutto a partecipare alle assemblee con maggiore consapevolezza.
Perché nel condominio le decisioni non nascono dal caso.
Nascono dal voto dei condomini e dal peso delle loro quote.
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