Lezione 7 – Le spese condominiali
- 7 mar
- Tempo di lettura: 3 min
Obiettivo della lezione: aiutare i condomini a comprendere come nascono le spese condominiali, come vengono ripartite tra i proprietari e quali regole disciplinano la gestione e il pagamento delle quote.
Signore e signori del condominio, oggi affrontiamo uno dei momenti più emozionanti della vita condominiale.
L’arrivo della quota condominiale.
Succede sempre così.
Arriva la comunicazione.
Qualcuno apre la busta…legge…si ferma un attimo…poi dice una frase molto comune:
— “Ma come è possibile?”
E il vicino risponde:
— “È arrivata anche a me.”
E da quel momento nasce una delle conversazioni più diffuse nei pianerottoli italiani.
— “Ma tu quanto paghi?”— “Ma perché io pago di più?”— “Ma queste spese da dove arrivano?”
Ecco perché oggi cerchiamo di capire come funzionano davvero le spese condominiali.
Prima di tutto dobbiamo distinguere tra due tipi di spese.
Le spese ordinarie e le spese straordinarie.
Le spese ordinarie sono quelle della vita quotidiana del condominio.
Pensate a tutto quello che serve per far funzionare il palazzo ogni giorno.
Per esempio:
la luce delle scale
la pulizia delle scale
la manutenzione dell’ascensore
la manutenzione del cancello
il giardinaggio
le piccole riparazioni.
Sono tutte quelle spese che permettono alla macchina del condominio di funzionare senza problemi.
Poi esistono le spese straordinarie.
E qui il tono cambia.
Perché quando si pronuncia la parola “straordinario” in assemblea, nella sala si crea un silenzio particolare.
Le spese straordinarie riguardano lavori importanti.
Per esempio:
rifare il tetto
rifare la facciata
cambiare l’ascensore
sistemare la struttura del garage.
E qui parte spesso una piccola scena teatrale.
L’amministratore dice:
— “Abbiamo ricevuto il preventivo per il rifacimento della facciata.”
Qualcuno chiede:
— “Quanto costa?”
L’amministratore risponde.
E nella sala qualcuno prende la calcolatrice del telefono.
Un altro guarda il soffitto.
E qualcuno dice lentamente:
— “Forse la facciata… non è messa poi così male.”
Ora vediamo la domanda più famosa di tutte.
Perché io pago più del mio vicino?
Qui entrano in scena le famose tabelle millesimali.
Ricordate quando abbiamo parlato dei millesimi?
Ogni appartamento ha una quota delle parti comuni del palazzo.
Questa quota dipende da vari fattori:
la dimensione dell’appartamento
la posizione
il valore relativo dell’unità immobiliare.
In pratica il palazzo viene diviso in 1000 parti ideali.
Se un appartamento ha 100 millesimi significa che possiede un decimo del valore del condominio.
E quindi contribuisce alle spese in quella proporzione.
Facciamo un piccolo sketch condominiale.
Due vicini parlano davanti all’ascensore.
— “Io pago più di te.”
— “Sì, ma il tuo appartamento è grande il doppio.”
— “Sì… ma il tuo ha la vista sul parco.”
— “Sì… ma il tuo ha due balconi.”
E così si potrebbe continuare per ore.
La verità è che le spese non vengono divise a caso.
Seguono regole precise stabilite dalle tabelle millesimali.
Poi esiste un altro aspetto molto importante.
La ripartizione delle spese.
Non tutte le spese si dividono nello stesso modo.
Per esempio:
le spese dell’ascensore si dividono tra chi lo utilizza
le spese delle scale seguono criteri diversi tra piano alto e piano basso
alcune spese riguardano solo una parte del condominio.
Immaginate questa scena.
Un condomino del piano terra dice:
— “Io l’ascensore non lo uso mai.”
Il vicino del quinto piano risponde:
— “Io invece lo uso… molto.”
E infatti la legge prevede criteri diversi per dividere alcune spese.
Arriviamo ora a un tema un po’ delicato ma molto reale:
la morosità.
Nel condominio può succedere che qualcuno non paghi le quote condominiali.
A volte per difficoltà economiche.A volte per disattenzione.A volte perché pensa:
— “Pago più avanti.”
Ma il problema è che il condominio deve comunque pagare le spese.
La luce delle scale non aspetta.
L’ascensore non dice:
— “Va bene, aspettiamo che il signor Carlo paghi.”
E quindi il condominio deve recuperare le quote mancanti.
Ed ecco che entra in gioco il recupero dei crediti condominiali.
Di solito si inizia con solleciti e comunicazioni.
Ma se il problema continua, la legge prevede strumenti per recuperare le somme dovute.
Perché il condominio funziona solo se tutti partecipano alle spese comuni.
Pensate al condominio come a una piccola comunità.
Tutti utilizzano:
l’ascensore
le scale
il tetto
gli impianti
le luci.
E quindi tutti devono contribuire alla manutenzione di questi servizi.
Le spese condominiali non sono una tassa misteriosa.
Sono semplicemente il costo della vita della casa comune.
E quando si capisce questo meccanismo, anche la famosa busta delle spese condominiali diventa un po’ meno misteriosa.
Anche se… diciamolo con sincerità…
quando arriva, fa sempre un certo effetto.
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